某宗土地面积为1.2公顷,已完成“七通一平”。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第"年 1.土地取得 2.工程建设 1)住宅楼建设 2)写字楼建设 3.经营 1)住宅楼销售 2)写字楼出租
根据市场调查,有关数据如下:
(1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2,销售税费为 销售价格6%;同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2(可出租面积占建筑面积的70%),并且按照年租金收入的30%交纳押金,出租空置率为20%,有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计,银行存款年利率为3%,报酬率为10%。
(2)同类开发项目的社会平均开发成本为:住宅楼1800元/m2,写字楼2800元/m2,管理费用为开发成本的5%。
(3)除地价款外,写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
(4)目前,此类项目折现率为10%。
(5)为得到该宗土地,还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。
试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。