题目内容
（请给出正确答案）
[主观题]
某房地产地处繁华商业区内，占地1000平方米，地上400平方米建筑物为一旧式住宅。委托人要求评估该
房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为每平方米4万元人民币，该区域的商品房价格每平方米1万元人民币，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值大约是多少？并说明评估时的依据和理由。
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第1题
某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上200平方米建筑物为一旧式住宅。委托人要求
评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为每平方米4万元人民币，该区域的商品房价格每平方米1万元人民币，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值大约是多少？
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第2题
某房地产地处繁华商业区内，占地900m2，地上200m2建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时
交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/m2，该区域的商品房价格为1万元人民币/m2，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产中现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少？并说明评估时的依据和理由。
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第3题
（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500㎡，占
（三）
某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。
据此，估价师拟定了以下两种估价思路：
1．以商品住宅销售均价为基础估价；
2．以商业用途土地价格为基础估价。
请问：
1．上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。
2．针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。
第4题
某砖混结构的三层住宅，土地面积为180平方米，建筑面积为400平方米。该建筑物的单价为500元／平方米，
该房地产的折现率为9％，评估时的剩余使用年限为10年。经测算，该住宅的年纯收益为50 000元，则用收益法评估该住宅的楼面地价为()元。
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A.297．5
B.302．2
C.342．1
D.524．3
第5题
某砖混结构的三层住宅，土地面积为180平方米，建筑面积为400平方米。该建筑物的单价为500元／平方米，
该房地产的折现率为9％，评估时的剩余使用年限为10年。经测算，该住宅的年纯收益为50 000元，则用收益法评估该住宅的楼面地价为()元。
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A.297．5
B.302．2
C.342．1
D.524．3
第6题
某砖混结构的三层住宅，土地面积为180平方米，建筑面积为400平方米。该建筑物的单价为500元／平方米，
该房地产的折现率为9%，评估时的剩余使用年限为10年。经测算，该住宅的年纯收益为50000元，则用收益法评估该住宅的楼面地价为()元。
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A．297.5
B．302.2
C．342.1
D．524.3
第7题
一、情景描述 某单元式住宅，地上19层，建筑高度为60m，总建筑面积为14370m2，首层设有商业服务网点，
一、情景描述
某单元式住宅，地上19层，建筑高度为60m，总建筑面积为14370m2，首层设有商业服务网点，地上二层及以上层为住宅。
二、问题
1．该建筑楼梯间应采用何种形式？
2．该楼梯间是否有前室？如果有，其面积应为多少？
3．该建筑疏散楼梯的最小净宽度应为多少？
4．该建筑物楼梯间对门有何要求？
第8题
某砖混结构的三层住宅，宅基地面积为l80平方米，建筑面积为400平方米。该房地产的折现率为9
%，评估时的剩余使用年限为10年。经测算，该住宅的年纯收益为50000元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为（）元。
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