(一) 土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称:大达储运公司四方路仓库部分土地和库房估价。

第1题

下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因（答题时

下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因(答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中)

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称

××县××工业园区A2号地块土地使用权出让价格评估。

二、委托估价方

(略)

三、受托估价方

(略)

四、估价目的

根据委托方提供的资料，估价对象拟通过挂牌方式进行出让，本次评估价格即为确定该土地使用权挂牌出让的保留价。

五、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》。

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(3)关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知(国土资发[2006]307号)。

(4)××省、××市及××县等各级政府关于土地管理、地价管理的有关政策、法规。

(5)××县基准地价成果资料。

(6)委托方提供的估价对象规划控制指标等其他有关估价对象资料。

(7)××评估有限公司掌握的有关地价信息资料。

(8)评估人员实地踏勘及调查取得的资料。

六、估价基准日

二○○七年六月二十六日。

七、估价日期

二○○七年五月五日至二○○七年五月十六日。

八、地价定义

本次评估根据估价目的，将估价对象地价定义为待估宗地在评估基准日2007年6月26日，设定用途为工业用地，设定使用年限为其最高使用年限50年，设定土地开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通水)及红线内场地平整待建设的国有土地使用权价格。

九、估价结果

土地单价：116元/m2。

总地价：348.29万元。

总地价大写：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整。

估价结果详见《土地估价结果一览表》(表略)。

十、需要特殊说明的事项

(一)估价假设条件

(1)本次评估时，估价对象尚未进行开发建设，因此在精度允许范围内，本次评估涉及的一些用地指标等中间数据，以委托方提供的估价对象规划控制指标数据上限为依据，并参照区域一般情况来确定。

(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足今后生产、生活、经营的正常进行。

(3)在估价基准日地产市场为公开、平等、自愿、理性的交易市场。

(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

(二)报告使用的限制条件

(1)本报告结果仅为本次估价目的服务，不得用于任何与本次估价目的无关的其他事项；不得擅改报告及歪曲理解报告有关内容。

(2)估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本评估报告由XX评估有限公司负责解释。

(3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。

(4)本报告的技术报告未经许可，不得随意查阅、转用、发表。

(三)土地估价结果有效条件

(1)在地产市场不发生突发变化情况下，本报告估价结果有效期为半年。

(2)本报告估价结果是在估价基准日、本报告价格定义中设定的条件下的土地使用权权益价格。如果改变价格定义中的条件，本报告估价结果不成立。

(3)委托方提供的资料真实、有效。

(四)其他需要说明事项

(1)委托方对所提供资料的真实性负责，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。

(2)本次评估的估价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分。“土地估价技术报告”供委托方使用，“土地估价报告”仅供估价机构存档和提交当地国土资源部门审查。

(3)本报告所评估地块地下资源、地下埋藏物等所有权仍属国家，本报告评估价格不包含上述方面的价格。

十一、土地估价师签字

估价师姓名估价师证号签名

××× ××××× (签字)

十二、土地估价机构

××评估有限公司(公章)

二○○七年五月十六日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地登记状况

估价对象位于××县××工业园区，其四至为：东至××，南至××，西至××，北至××。地块总面积为30025.23m2，土地拟出让用途为工业用地，出让年限为工业用地法定最高出让年限50年。地号××，图号××。

2．土地权利状况

根据委托方提供的资料，估价对象现状为国有待出让土地，拟以挂牌方式进行出让，拟出让用途为工业用地，出让年限为50年。根据估价目的，假定在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权利存在。

3．土地利用状况

根据委托方提供的资料及估价人员现场踏勘，估价对象内部现状为平整待开发土地。该估价对象主要规划技术指标为：总用地面积30025.23m2，建筑密度40%～60%，容积率≤ 1.4，绿地率为≥15%。(以下略)

二、地价影响因素分析

1．一般因素(略)

2．区域因素

估价对象位于××县××工业园区。该工业园区为省级开发区，园区总体规划面积5km2，位于××县县城工业用地级别的三级地范围内，属三级地内较好的区域。目前区域内对外交通主干道主要为××交通干道，交通便利。其他供水、供电等基础设施已达到五通配套。目前园区已引人多家资源型企业和汽摩配等非资源型企业，具有一定的工业集聚效应。园区作为全县工业经济发展的主攻方向和主要载体，发展潜力较大，工业用地需求量大，地价预期增长空间较大。

3．个别因素(略)

第三部分土地估价

一、估价原则

1．替代原则(略)

2．需求与供给原则(略)

3．变动原则(略)

二、估价方法与估价过程

(一)估价方法选择

估价方法的选择应根据估价对象所在区域的地产市场状况、估价基础资料的可用性和估价对象的性质、特点等因素来确定。估价对象为工业用地，一般用成本逼近法或者市场比较法测算，因此可以用成本逼近法来测算。同时估价对象位于××县基准地价覆盖范围内，故基准地价系数修正法也是一种可选的方法。

综上所述，本次评估决定采用成本逼近法及基准

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第2题

××置业公司部分房地产估价结果报告一、委托方××置业公司，法定代表人：×××；住所：××市××路××号。二、估

××置业公司部分房地产估价结果报告

一、委托方

××置业公司，法定代表人：×××；住所：××市××路××号。

二、估价方

××房地产估价事务所，法定代表人：×××；住所：××市××路××号，二级评估资质。

三、估价对象

××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。

四、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点

经委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。

六、价值定义(略)

七、估价依据(略)

八、估价原则(略)

九、估价方法

根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。

十、估价结果

经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。

十一、估价人员(略)

十二、估价作业日期

2004年6月30日至2004年7月5日。

十三、估价报告应用的有效期(略)

××置业公司部分房地产估价技术报告

一、估价对象状况分析

××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物？利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计1年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，在××置业公司对其进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。

二、市场背景分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估价方法选用

根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。

五、估价测算过程

(一)超市的估价(略)

估价对象的单价=(9347+8484+10458)/3元/m2=9430元/m2

总价=9430×7800元=7355万元

(二)在建写字楼的估价

1．首先测算该写字楼开发完成后的价值

根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)元=3215万元年运营费用3215×55%万元=1768万元净收益有效毛收入-运营费用=(3215-1768)万元=1447万元收益年期取50年报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代人有限年期公式得出估价对象在经营使用状态下的比准价格为14183万元人民币。

2．测算未来还需发生的各项成本及税费等

根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。

①续建工程费及管理费等。

装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等 150万元，合计3490万元。

②投资利息。

当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息为：

3490×[(1+5.85%)0.5-1)万元=101万元

③销售税费。

当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费

14183×6%万元=851万元

3．在建写字楼的评估价值

总价值：(14183-3490-101-851)万元=9741万元

六、估价结果

按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。

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第3题

预习作业: 预习第一单元Text A的生词短语,听课文音频末尾部分的生词短语音频,熟读单词,录制读单词音频并提交。将上述要求中的生词抄短语写在作业纸上,三英一汉。使用附件中的E-book电子书,预习第一单元的Lead-in:看视频,完成预习部分的段落填空,将整个段落工整抄写在作业纸上。（）以上纸质作业请保存好,开学还要提交

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第4题

在建工程房地产估价结果报告一、委托方 ××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市

在建工程房地产估价结果报告

一、委托方

××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：×××一××××××××。

二、受托方

××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：××××××××××××。

三、估价对象

1．地理位置及概况(略)

2．估价对象概括

估价对象：一栋在建住宅楼

建筑面积：11627.92 m2

土地使用权年限：至2073年5月31日

土地面积：4300m2

四、估价目的

为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。

五、估价时点

2004年6月18日至2004年6月30日。

六、价值定义

采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。

七、估价依据

1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)。

2．国土资源部《土地估价规程》。

3．××市人民政府《××市出让国有土地使用权基准地价》。

4．××市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》。

5．××市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]。

6．××公司《房屋所有权证》(××全字第××号)。

7．××公司《国有土地使用证》[××全国用(××)字第××号]。

8．委托方提供的其他资料。

9．估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。

八、估价原则

本次估价遵循的房地产估价原则有：1．合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。2．最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。3．鉴于估价对象的规划方案已经××市城市规划管理审定部门批准[(××)规审字×号《审定设计方案通知书》]，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。4．替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。

九、估价方法

估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。

十、估价结果

以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为：3976.03万元(大写：人民币叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰圆整)。

十一、估价人员(略)

十二、估价作业日期(略)

十三、估价报告应用的有效期

本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。

在建工程房地产估价技术报告

一、个别因素分析(略)

二、区域因素分析(略)

三、市场背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估价方法选用(略)

六、估价测算过程

(一)市场比较法

市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。

1．选取可比案例，选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件：

(1)用途相同；

(2)交易类型相同；

(3)正常交易或能够修正为正常交易的案例；

(4)区域及个别条件相近；

(5)统一价格基础；

(6)交易日期接近。

评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案例，具体情况如表6-l所示。

表6-1可比实例表

比较案例 A B C 交易价格(元/m2) 3800 3600 3500 位置距小区正门30m 距小区正门30m 距小区正门200m 用途商住住宅住宅交易日期 2003.11.30 2004.3.21 2004.3.28 结构钢混砖混砖混房屋状况新房新房新房 2．价格修正指数表

将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表6-2

表6-2价格修正指数比较案例估价对象 A B C 交易价格(元/ m2) 待估 3800 3600 3500 位置 100 104 102 98 用途 lOO 100 100 100 交易日期 100 97 99 99 结构 100 100 100 100 房屋状况 100 100 100 100 交易价格(元/ m2) 100 100 100 1003．修正系数表

根据修正指数表，编制修正系数列表6—3，最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。比较案例 A B C 交易价格(元/ m2) 3800 3600 3500 位置 100/104 lOO/102 100/98 交易类型 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/97 100/99 i00/99 结构 100/100 100/100 100/100 房屋状况 100/100 100/100 100/100 权重 0.3 O.3 O.4 比准价格(元/ m2) 3642.58 工程进度 95% 在建工程价格(元/ m2) 4023.78(一)成本法

所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。

计算土地使用权价格：

估价对象规划用途为住宅，位于××市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价，确定估价对象的楼面地价为857元/ m2，则土地总价为1112.79万元。

建筑物建造成本：

建筑物建造成本一开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润

1．开发成本

(1)建安费用

根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1395．35万元

(2)红线内市政费：取建安费用的15%。

红线内市政费=1112.79×15%=166.92万元

建造总成本=建安费用+红线内市政费=1604．65万元

(3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)：取建造成本的10%。

前期工程总费=1395.35×10%=139.54万元

(4)不可预见费：取建安费用的5%。

不可预见总费=1395.35×5%=69.77万元

开发成本合计为1771.58万元

2．管理费用

建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。

管理费用=(1112.79+1604.65)×5%=135.87万元

3．投资利息

估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2002年2月20日公布的1年期贷款利率5．31%计取，计息基数为开发成本。则：

投资利息=1112.79×5.31%×1+1771.58×5.31 9/6×0.5

=106.13万元

4．投资利润

根据××市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发商利润取25%。

投资利润=1771.58×25%=442.90万元

5．销售费用

估价对象为在建工程，未销售，故不计。

6．估价对象价格

根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为：

总价=1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90=3570.95/万元

七、估价对象价格确定

根据目前××市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为人民币3570.95万元。

附件(略)

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第5题

土地估价报告包括摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、附件4个部分。（)

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第6题

索赔报告的关键部分是()

A.总述部分

B. 索赔款项计算部分

C. 证据部分

D. 论证部分

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第7题

一般来讲，索赔报告大致包括()

A.总述部分

B.论证部分

C.索赔款项(工期)计算部分

D.证据部分

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第8题

建设工程索赔报告的关键部分是（）。

A.论证部分

B.证据部分

C.总述部分

D.索赔款项计算部分

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第9题

某企业有一临街的框架结构的4层仓库，企业拥有其划拨土地使用权和房屋所有权，每层建筑面

积约400m2，现因股份制改造需对该宗地产进行价格评估，但企业要求高估该房地产的价格。如果你作为一名房地产估价师，受评估机构的派遣负责此项评估工作，请写出你的既符合合法原则又能满足委托方要求的估价技术路线。

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第10题

索赔报告的关键部分是（）。

A.索赔款项（和/或工期）计算部分

B.证据部分

C.论证部分

D.总述部分

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（一) 土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称：大达储运公司四方路仓库部分土地和库房估价。