某公司于2005年3月以有偿出让方式获得位于某市二级地A地块50年期的土地使用权，面积3500m2；并于2006年9月在此地块上建成9800 m2写字楼，当时建筑造价为每平方米1500元；其经济耐用年限为60年。2008年3月该建筑物全部出租，可出租面积为建筑面积的70%，每月可出租面积实收租金38元/ m2。 估价机构掌握的资料为，2008年3月当地同类建筑物按可出租面积计的租金一般为40元/ m2，该类建筑物重置价格为1700元/ m2，残值率为0，不动产所有者需支付的年管理费为建筑物年租金的2%，年维修费、年保险费分别为建筑物重置价格的2%、0.15%，每年支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米32元，土地资本化率和建筑物资本化率分别为5%和7%。 根据以上资料估算A地块在2008年3月的土地使用权价格。

乙估价所可以从如下五个方面说明自己给出估价结论的理由。(1)从估价目的看当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的需要考虑限期变现偿债因素而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格；(2)从估价时点看拍卖时是2004年12月而第二期工程在2007年6月竣工后出售时点的不同相应房地产市场状况也会不同；(3)从估价对象看当时的估价对象是第一期别墅建筑具有单件生产的特点第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同加之一期工程完工后环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善对第二期工程销售产生有利影响；(4)该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低而应以平均的社会一般水平成本衡量；(5)从市场销售结果看拍卖底价为3800元/m 2 售出6栋的平均价格为3860元/m 2 比较吻合尚有14栋没有拍出也从市场方面反映了估价结果的合理性。 乙估价所可以从如下五个方面说明自己给出估价结论的理由。(1)从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格；(2)从估价时点看，拍卖时是2004年12月，而第二期工程在2007年6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同；(3)从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；(4)该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；(5)从市场销售结果看，拍卖底价为3800元/m 2 ，售出6栋的平均价格为3860元/m 2 ，比较吻合，尚有14栋没有拍出，也从市场方面反映了估价结果的合理性。