运用成本法评估土地价格时，若土地开发费是均匀投入，则计算期为开发期的一倍。（）

运用成本法评估土地价格时，若土地开发费是均匀投入，则计算期为开发期的一倍。()

A.500万元

B.700万元

C.750万元

D.1000万元

A.整个开发期

B.开发期+销售期

C.开发期+准备期

D.开发期一半

A.200万元

B.400万元

C.700万元

D.1000万元

用成本法评估土地价格时，土地取得费的计息期应为（）

A．整个开发期

B．整个销售期

C．整个开发期和销售期

D．整个开发期和销售期的一半

A．55.20

B．103.22

C．109.63

D．114.82

(一) 土地估价技术报告

第一部分 总 述

一、估价项目名称：

大达储运公司四方路仓库部分土地和库房估价。

二、委托估价方(略)

三、受托估价方(略)

四、估价目的：

为大达储运公司以四方路仓库部分土地、库房作价与外商举办中外合资企业提供价格依据。

五、估价依据：(略)

六、价格定义：

本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。

七、估价期日：1997年9月

八、估价日期：1997年8月30日至9月20日

九、估价结果

土地价格总计：19．1万美元，单位地价39．3美元／m2

房屋价格总计：419．2万元人民币，单价722．8元／m2人民币。

十、需要特殊说明的事项

(1)评估对象为大达储运公司四方路仓库中的部分生产经营用地和库房。大达储运公司与外商达成意向：在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。

(2)本报告所称市场价格是指公开市场价格。

(3)未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。

(4)本报告有效期为1年。

(5)本报告不对任何第三者承担责任。

十一、估价人员签名

刘唯 注册房地产估价师 编号00567

陈宏 经济师、资产评估师 编号98035

十二、土地估价机构(略)

一九九八年九月二十日

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地位置状况

位置：四方路仓库位于某市四方路150号，靠近码头。

土地用途：仓储用地。

土地面积：四方路仓库总用地面积为152000平方米，其中估价对象土地面积为4850平方米。

土地利用状况：四方路仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68．5％，为104120平方米，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。

土地等：6等

2．土地权利状况

评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号(略)。该土地于1989年经市土地管理部门批准依法征用当地农地，并严格按规划建设使用。

3．建筑物及其他附着物状况(略)

二、地价影响因素分析

1．一般因素

某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。

2．环境因素

四方路仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港叉纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全(五通：通路、电、上水、下水、电信)，具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。

3．个别因素

四方路仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自四方路仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面荷载力良好，均能达到设计要求。市政基础设施齐全，达到“五通一平”，地上建筑物面积5800㎡。

第三部分 土地及附着物估价

一、估价原则(略)

二、估价技术路线

由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。

三、估价过程

基本公式：

评估对象价格=土地价格+建筑物价格

(一)土地估价

1．成本法评估土地价格

本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需圈内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。

(1)比较实例选择：

本次评估收集了以下3个比较实例

比较实例A：东平路32号，国有出让仓储用地

比较实例B：临江路158号，国有出让运输业用地

比较实例C：临江路194号，国有出让工业仓储用地

(2)比较因素选择：

比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)

(3)编制因素条件说明见表1。

表1 因素条件说明表

(4)编制比较因素条件指数表(表2略)

(5)因素修正

由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。

因素修正见表3。

表3 因素修正表

比较实例

上述比准价格接近，取其算术平均值：

地价：(24+23．7+24．05)÷3=23．9

取整为：24美元／平方米

(6)计算土地开发费

根据委托方提供的详细的土地开发费用，计算得到开发费为8美元／平方米。

(7)计算单位面积地价(利息率取银行一年期贷款利率12％，管理费取3％，开发周期取1年，开发费均匀投入，利润率取行业行润利润率7％)

则：地价=24X(1+12％)1.5+8X(1+12％)0．5+(24+8)(3％+7％)

=28．45+8．47+3．2

=40．12美元／平方米

(8)总地价=40．12X4850=194582美元，合人民币161．5万元(美元与人民币汇率取1：8.3)

2．收益还原法评估土地价格

根据委托方提供的资料计算：

(1)四方路仓库去年全年经营收入880．5万元(人民币)

(2)全年全部经营支出为320万元(人民币)

(3)土地纯收益(营业税及附加取5．56％)：