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[多选题]

关于并购案例法“价值比率”的修正问题以下哪些说法合理:()。

A.成交日期与基准日之间时间差异造成的时间因素应该修正

B.交易案例的控制权状态与被评估资产的控制权状态差异应该修正

C.盈利能力差异对价值比率产生影响,主要表现在未来盈利能力的提升或降低对价值比率的影响,现实的盈利能力对价值比率的没有影响

D.如果要选择多个影响价值比率的因素时,则各个因素之间应该尽量相互独立、无关联

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第1题

用市场法进行评估,通常的公式为()。

A.可比实例修正价格=可比实例成交价*交易情况修正比率*交易日期修正比率*区域因素修正比率*个别因素修正比率

B.可比实例修正价格=可比实例成交价*交易日期修正比率*区域因素修正比率*个别因素修正比率

C.可比实例修正价格=可比实例成交价*交易情况修正比率*交易日期修正比率*区域因素修正比率

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第2题

在运用市场法估算房地产价值时,通过交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正、个别因素修正,就把交易实例的成交价格转化成了被估房地产价格。()
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第3题

基准地价修正法的计算公式为()。

A.待估宗地价值=待估宗地所在区域的基准地价*区域因素修正系数*时间修正系数*年限修正系数*容积率修正因素*其他因素修正因素

B.待估宗地价值=待估宗地所在区域的基准地价*时间修正系数*年限修正系数*容积率修正因素*其他因素修正因素

C.待估宗地价值=待估宗地所在区域的基准地价*区域因素修正系数*时间修正系数*年限修正系数*容积率修正因素

D.待估宗地价值=待估宗地所在区域的基准地价*区域因素修正系数*时间修正系数容积率修正因素*其他因素修正因素

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第4题

下列选项中是市场法估算房地产价值时需要考虑的修正因素的有()。

A.交易情况修正

B.交易时间修正

C.区域因素修正

D.个别因素修正

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第5题

在运用市场法评估房地产价值时,通过交易日期修正,将可比交易实例价格修正为 ()的价格。

A.评估时间

B.评估基准日

C.过去时点

D.未来时点

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第6题

运用市场法评估投资性房地产公允价值时,对可比案例的比较修正或调整应符合相关规定,下列说法正确的有()。

A.分别对可比案例成交价格修正或调整的幅度不宜超过 20%

B.共同对可比案例成交价格修正或调整的幅度不宜超过 30%

C.当修正幅度或比值超过相关规定,应调整取值

D.当修正幅度或比值超过相关规定,应重新选择可比案例

E.经修正或调整后的可比案例价格,最高值与最低值的比值不应超过 1.2

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第7题

运用市场比较法评估物业价格是,其基本过程是()。

A.搜集交易案例—--选取可比实例—--交易情况修正—--交易日期修正----区域因素修正----个别因素修正----物业价格确定

B.选取可比实例—--交易情况修正—--交易日期修正----区域因素修正----物业价格确定

C.搜集交易案例—--交易情况修正—--交易日期修正----个别因素修正----物业价格确定

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第8题

采用市场法评估房地产,通常修正以下要素()

A.交易情况

B.交易时间

C.交易价格

D.区域修正

E.价值类型

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第9题

某房地产评估的估价时点为2004年6月18日,现选取一可比案例A,其中有关资料如下:可比案例
A的成交价格为4000元/m2,成交时间为2002年6月18日;由于买方急于出售,可比案例A的成交价格比正常价格低7%;由于可比案例单价区域因素好于估价对象,当地同类房屋的价格水平比估价对象所处区域要高5%;案例A的个别因素比估价对象要差,由此导致可比案例的价格要比估价对象低2%。假设当地房地产价格水平的变动情况为2003年中期比2002年中期上涨1%,2004年中期比2003年中期上涨3%,则根据以上资料计算比准价格A的过程如下:

(1)交易情况修正系数:(100-7)/100=93/100

(2)交易日期修正系数:(100+4)/100=104/100

(3)区域因素修正系数:100/(100-5)=100/95

(4)个别因素修正系数:100/(100+2)=100/102

(5)计算比准价格A:

比准价格A=4000×93/100×104/100×100/95×100/102=3992.6元/m2

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第10题

()是指将可比实例在其成交日期时的价格修正为估价时点时的价格。

A.交易情况修正

B.交易状况修正

C.交易日期修正

D.交易原则修正

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第11题

使用股权市价比率模型进行企业价值评估时,通常需要确定一个关键因素,并用此因素的可比企业平均值对可比企业的平均市价比率进行修正。下列说法中,正确的是()。

A.修正市盈率的关键因素是每股收益

B.修正市盈率的关键因素是股利支付率

C.修正市净率的关键因素是股东权益净利率

D.修正收入乘数的关键因素是增长率

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