题目内容
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[单选题]
某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15 %，则该写字楼出租单元内建筑面积是（）万M2。
A.5.2
B.6.4
C.6.8
D.7.6
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A.5．2
B.6．4
C.6．8
D.7．6
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第2题
根据下列题干，回答 13～12 题： 某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积3 000 m2，规划总建筑
根据下列题干，回答 13～12 题：
某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积3 000 m2，规划总建筑面积12 400 m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2 300元。至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60%的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8%。报酬率为9%，折现率为13%。
第 13 题 该在建工程的正常购买总价为（）万元。
第3题
某宗土地面积为1.2公顷，已完成“七通一平”。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用
权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
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第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第"年 1．土地取得 2．工程建设 1）住宅楼建设 2）写字楼建设 3．经营 1）住宅楼销售 2）写字楼出租
根据市场调查，有关数据如下：
（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为 销售价格6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
（3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
（4）目前，此类项目折现率为10%。
（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。
试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
第4题
（一）某写字楼的总建筑面积为30000平方米,可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/平方米
（一）
某写字楼的总建筑面积为30000平方米,可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/平方米且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用权剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元，维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知，该写字楼用地重新购建价格的楼面地价为10W元/平方米,土地报酬
率为7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。
第5题
某公司于2005年3月以有偿出让方式获得位于某市二级地A地块50年期的土地使用权，面积3500m2；并于2006年9月在此地块上建成9800 m2写字楼，当时建筑造价为每平方米1500元；其经济耐用年限为60年。2008年3月该建筑物全部出租，可出租面积为建筑面积的70%，每月可出租面积实收租金38元/ m2。 估价机构掌握的资料为，2008年3月当地同类建筑物按可出租面积计的租金一般为40元/ m2，该类建筑物重置价格为1700元/ m2，残值率为0，不动产所有者需支付的年管理费为建筑物年租金的2%，年维修费、年保险费分别为建筑物重置价格的2%、0.15%，每年支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米32元，土地资本化率和建筑物资本化率分别为5%和7%。 根据以上资料估算A地块在2008年3月的土地使用权价格。
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第6题
某在建工程开工于2000年3月31日,总用地面积3000m2。规划总建筑面积12400m2,用途为写字楼。土地使用
年限为50年,从开工之日起计,当取得土地的花费为楼面价800元/m2。该项目的正常开发期为2.5年,建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2300元/m2。至2001年9月31日实际完成了主体结构,已投入50%的建设费用,但估计至建成尚需1.5年,还需投入60%的建设费用,建成后半年可租出,可租出面积的月租金为60元/m2,可出租面积为建筑面积的70%,正常出租率为85%,出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%,同类房地产开发项目的销售税费为售价的8%,试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2001年9月31日的正常购买总价和按规律划建筑面积折算的单价为多少(资本化率为9%而折现率为13%)。
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第7题
请教：2010年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》命题预测试题（8）第1大题第26小题如何解答？
【题目描述】
第 26 题谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为40m2，外墙面积为8m2，单元间分隔墙面积为l0m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为（）m2。
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| 【参考答案与解析】： 正确答案：C |
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【我的疑问】（如下，请求专家帮助解答）
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第8题
某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12
%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为()万元。
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A．690.40
B．8284.79
C．8720.83
D．9746.81
第9题
某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼的经济折旧为（）万元
A.548.19
B.558.15
C.567.39
D.675
第10题
某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内
每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生()万元的贬值。
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A．548.19
B．558.15
C．567.39
D．675.40
